Инвесторы для строительства. Инвестиции в строительство Объекты инвестиций в строительстве

Осторожно! Инвестиции в строительство жилья могут превратиться в пылесос для поглощения денег или ОЗОЛОТИТЬ Вас. Эти 5 ошибок допускает КАЖДЫЙ второй инвестор в строительство .

• Приведу пять самых распространенных ошибок при инвестировании в строительство жилья:
• Юрий Медушенко - инвестор в Доходные дома Рассказал, как он строил дом родителям
• Вячеслав Чесноченко подробно рассказывает про 2-ух этажный дом площадью 140 м 2 с подробным разбором деталей

Я знаю многих людей, которые попробовали инвестировать в малоэтажное строительство и потеряли свои вложения. В лучшем случае сохранили их. Подробно о способах инвестирования написано в статье, куда вложить деньги, чтобы они работали.

Почему так происходит?

• Люди не знают множества деталей, касающихся того, ЧТО именно нужно построить, чтобы это потом выгодно продать
• Любая из этих упущенных деталей способна если не полностью лишить вас прибыли, то существенно ее сократить

«Задача построить дом, который мы выгодно продадим , а не построить самый красивый дом в мире «

Приведу пять самых распространенных ошибок при инвестировании в строительство жилья:

1. Неверная оценка стоимости строительства. Вы рассчитываете на одну сумму, а на самом деле эта сумма будет в 1,5 раза выше. Если у вас закончатся деньги на этапе строительства, продать не дострой будет нереально. Только с очень большим дисконтом
2. Гигантомания. Дорогие большие дома делают под конкретного заказчика. Компактный дом строить быстрее, проще и дешевле. Продать их тоже проще, чем огромный коттедж, который годами может стоять на продаже
3. Строительство дома без проекта. Кажется невероятным, но вы можете переплатить от 20 до 50 процентов за переделки, которые неизбежно возникнут в процессе строительства, а также за избыточные значения количества материалов
4. Глупый выбор подрядчика для строительства жилья. Если вы не знаете, как найти хороших строителей, вы или наймете строительную организацию, которая запросит намного больше, чем реально стоит работа, или возьмете бригаду, которая допустит кучу ошибок, затянет сроки и будет воровать материалы
5. Экономия на земельном участке. Позарившись на низкую цену, можно купить участок, который невозможно оформить, к которому нельзя или очень дорого подвести коммуникации, где нет нормальной дороги. Все это может привести опять же к тому, что ваш замечательный дом никто не купит

Юрий Медушенко - инвестор в Доходные дома Рассказал, как он строил дом родителям

(Фрагмент из вебинара )

Вячеслав Чесноченко подробно рассказывает про 2-ух этажный дом площадью 140 м 2 с подробным разбором деталей

(Фрагмент из вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов»)

Скачайте полную версию вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов» , прямо сейчас.

Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций , или инвестирование , и совокупность практических действий по реали­зации инвестиций.

Инвестиционно-строительная сфера – система предприятий и организаций по реализации инвестиций, выполняющая в обще­ственном производстве функцию создания недвижимых основных фондов, необходимых и достаточных для деятельности предпри­ятий всех отраслей экономики страны. Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех сферах экономики РФ, цен­ные бумаги, целевые денежные вклады, научно-практическая про­дукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Товар инвестиционно-строительной сферы – это полностью завершенные строительством и подготовленные к производс­твенному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения. В отличие от продукции промышленности товар инвестиционно-строи­тельной сферы, как правило, не рассчитан на поиск обезличен­ного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенной моделью (проектом) и в заданном месте, будучи ориентированным на определенного заказчика.

Рыночные (товарные) отношения в инвестиционно-строительной сфере представляют собой отношения субъектов по поводу произ­водства и реализации товара этой сферы. Субъекты (инвесторы и участники)инвестиционно-строительной сферы – это отечественные и зарубежные юридические лица и граждане, имеющие право на участие в ней в качестве собственни­ков (распорядителей) инвестиций или исполнителей заказов.

Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуще­ствляющие вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое исполь­зование. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупате­лей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной сферы. Инвесторы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Участники инвестиционно-строительной сферы – это заказчи­ки, подрядчики, поставщики, банки, страховые общества, проек­тировщики, посредники, научно-консультационные фирмы, иностранные организации, которые по законодательству своей страны имеют право вести предпринимательскую деятельность.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.

Главное действующее лицо в инвестиционно-строительном процессе – предприятие, который принял решение о подготовке производства нового вида продукции.

Таким образом, в инвестиционно-строительном процессе пер­выми формируют взаимоотношения предприятие и инвестор.Предприятие, проведя предварительную работу, подготавливает «инвестиционное предложение» и представляет его потенциаль­ным инвесторам, рассчитывая на получение необходимых средств. Инвестор, как правило, размещает свои средства на конкурсной основе путем проведения инвестиционных конкурсов.

Принятое инвестором решениео финансировании служит необ­ходимым условием для дальнейших работ по разработке инвести­ционного проекта. Именно за счет средств инвестора происходит подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестици­онного проекта, являющегося следующим этапом его разработки. В ТЭО принимаются технические и технологические, архитектур­но-планировочные, градостроительные и строительные решения; решаются вопросы по организации строительства и охране окру­жающей среды; разрабатывается сметно-финансовая документация, которая служит основанием для определения эффективности инвестиционного проекта. Следует, кроме того, рассчитать воз­можные риски и последствия их наступления, наметить пути их снижения.

После заключения договора заказчика с подрядчиком открыва­ется финансирование строительства.

Сущность и источники инвестиций в строительстве. Инвестиции – это денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, креди­ты, любое другое имущество или имущественные права, интеллек­туальные ценности, вкладываемые в объекты предприниматель­ской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В зависимости от функционального на­значения , различают капиталообразующие инвестиции (реальные ) и порт­фельные инвестиции.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фон­дов осуществляется в форме капитальных вложений (реальное инвестирование предприятий) .

Портфельными являются инвестиции, вкладываемые в финан­совые активы , в частности, на депозитные счета в банки, в ценные бумаги и т.п.

Формы и состав инвестиций также весьма разнообразны:

Денежные средства и их эквиваленты;

Земля, земельные участки;

Здания, сооружения, машины, оборудование, измеритель­ные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве или обладающее ликвидностью;

Имущественные права, оцениваемые, как правило, денеж­ным эквивалентом.

Источники инвестиций:

1) собственные финансовые средства (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и т.п.), а также иные виды активов и привлеченных средств ;

2) ассигнования из федерального, региональных и местных бюдже­тов , фондов предпринимательской поддержки , предоставляемые в безвозмездной основе;

3) иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финан­сового или иного участия в уставном капитале совместных пред­приятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, госу­дарств, предприятий и организаций различных форм собственно­сти и частных лиц;

4) различные формы заемных средств , в том числе кредиты.

Первые три группы источников образуют собственный капитал реципиента. Субъекты, предоставившие по этим каналам средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиций на правах долевой собственности. Четвертая группа источников об­разует заемный капитал реципиента.

Инвестиционный проект - это программа решения экономи­ческой проблемы вложения средств в такую бизнес-идею кото­рая приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, соци­альных эффектов. Отрезок времени между началом инвестирова­ния вложения средств \и моментом получения отдачи от этих вложений называют временным лагом .

Виды инвестиционных проектов:

- социальные;

- научно-технические;

- производственно-технологические;

- повышения качества и эффективности работы

- торговые;

- организационные; информационные.

Инвестиционные проекты осуществляются в несколько стадий.

Разработка проекта - это создание модели, образа действий по достижению целей проекта, осуществление расчетов, выбор ва­риантов, обоснование проектных решений. Главное в разработке проекта - подготовка ТЭО яв­ляющегося основным документом для принятия решения об осу­ществлении проекта и выделении инвестиций под этот проект. В дополнение к ТЭО или в его составе разрабатывают бизнес-план проекта, в особенности, если проект носит коммерческий характер.

Реализация проекта - есть его практическое осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую деятельность.

Обе рассмотренные стадии составляют единое целое согласо­вываются и координируются посредством управления процессом разработки и реализации проекта.

Наряду с указанными стадиями, инвестиционный проект разделя­ется на фазы в зависимости от характера, направления и использова­ния инвестиций, а также от получения отдачи на вложенные средства.

Стоимость жилья в новостройке на этапе строительства ниже приблизительно на 40-70 % по сравнению с квартирами в уже построенных домах. При этом весь процесс – от закладки фундамента до введения здания в эксплуатацию, занимает приблизительно 1-2 года. Это обусловлено тем, что застройщик , желая привлечь инвестора , устанавливает минимальные цены на жилье на начальном этапе строительства. Чем крупнее проект, тем больше будет разница в цене, следовательно, и потенциальная прибыль инвестора.

Таким образом, перспективность вложения денег в новостройки на самых ранних этапах строительства вполне очевидна. Но здесь важно учитывать потенциальные риски. Все дело в том, что данный вид строительных инвестиций является одним из самых рискованных. У инвесторов нет никакой гарантии того, что стройка не будет заморожена или объект будет закончен в установленные сроки.

Среди основных преимуществ капиталовложений в новостройки можно выделить:

• высокая ликвидность;
• быстрая окупаемость;
• надежность;
• полная свобода действий при выборе объекта для вложения средств;
• высокая доходность;
• множество вариантов для использования квадратных метров.

Основным недостатком, как уже упоминалось выше, являются высокие риски. Помимо этого, перепродать квартиру по выгодной цене во время экономического кризиса будет довольно сложно из-за низкой покупательской способности населения.

Реализация инвестиционного проекта строительства: какое направление лучше выбрать?

Инвестиции в строительство – это, безусловно, выгодное занятие, однако, нужно знать, в строительство каких объектов выгоднее вкладывать. На сегодняшний день можно выделить пять наиболее привлекательных направлений для капиталовложений, которые мы и рассмотрим далее.

Вложения в строительство жилых домов

Это наиболее распространенный вариант инвестиционно-строительного проекта , который считается менее безопасным. Его суть заключается в приобретении объекта недвижимости на начальной стадии строительства, и последующей его перепродаже по более выгодной цене. Как вариант, можно также зарабатывать на аренде дома.

Коттеджи, как один из вариантов инвестиций в капитальное строительство

Каждый житель большого города мечтает о своем собственном небольшом загородном домике, в котором он мог бы отдохнуть от городской суеты. Поэтому спрос на коттеджи на рынке недвижимости никогда не снижается. Таким образом, капитальные вложения в строительство коттеджей можно рассматривать как еще одно привлекательное направление для инвестирования. Как и в предыдущем случае, наибольший потенциал от сделки можно получить при покупке объекта на самой ранней стадии строительства.

Инвестирование в строительство гостиниц

Как показывает статистика, гостиницы полностью окупают вложенные средства в среднем за 5 лет. Это весьма неплохой показатель, поэтому сотрудничество инвесторов и застройщиков в данной области перспективно.

Прибыльные инвестиционные объекты в строительстве: возведение производственных помещений

Более опытные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в строительство производственных площадей. Но здесь очень важно заранее понимать, для каких целей будет использоваться помещение. Самым большим спросом пользуются объекты, ориентированные под нужды пищевой промышленности, а также производства бытовой химии, мебели и товаров массового назначения.

Инвестиции в капитальное строительство: коммерческие объекты

Еще одним перспективным направлением для капиталовложений, в котором плотно сотрудничают инвесторы и застройщики , является строительство коммерческих объектов. К таковым относятся:

• торговые помещения;
• здания под общепит;
• общественные центры различного предназначения;
• объекты под бизнес;
• складские помещения;
• сельскохозяйственные объекты.

Любой объект коммерческого предназначения строится с целью получения дохода от его аренды.

Реализация инвестиционного проекта строительства: пошаговое руководство

Профессиональные бизнесмены, зарабатывающие на инвестировании в строительство, рекомендуют действовать по следующей схеме:

• Поиск надежной строительной компании.
• Выбор привлекательного для капиталовложения объекта.
• Проведение переговоров и согласование всех условий сотрудничества.
• Составление технической документации и подготовка договора.
• Заключение сделки.

Инвестируя в недвижимость, не следует забывать о том, что данный сегмент рынка сопряжен с большими рисками, поэтому следует тщательно просчитывать каждый свой шаг. В противном случае вероятность потери вложенных денег существенно возрастает.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим? », то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость ».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

• Без ремонта.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

• Новостройки.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений, так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

• Недострой.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

• Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

• Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

• Субаренда.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

• Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

• Кредит.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

• Займ.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

• Инвесторы.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

• Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru . Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Сокол Павел Викторович, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, заместитель начальника управления Министерства юстиции РФ по Самарской области.

В статье рассматривается понятие "инвестиции" применительно к жилищному строительству.

Ключевые слова: инвестиции; инвестиционный договор; инвестиционная деятельность.

Investments in house building: notion and legal forms

Sokol Pavel Viktorovitch, Candidate of Laws, associate professor, associate professor of Civil and Entrepreneurial law of Samara state university, Deputy Director of Ministry of Justice department in Saratov region.

The notion of "investments" are analyzed in the article in the light of house building.

Key words: investments; investment agreement; investment activity.

Вот уже 20 лет все жилищное строительство в Российской Федерации осуществляется посредством заключения договоров, имеющих инвестиционную природу. Причина этого заключается в изменении акцентов в государственной жилищной политике. Напомним, что раньше государство гарантировало предоставление жилья всем желающим улучшить свои жилищные условия в том случае, если они стояли на соответствующем учете. Теперь же в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов сохранено лишь для малоимущих и иных указанных в законе лиц, нуждающихся в жилье.

В остальных случаях граждане должны самостоятельно и за счет своих средств реализовывать свое право на жилище. Для этого в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ и ст. 2 ЖК РФ за органами государственной власти и органами местного самоуправления закреплена обязанность оказывать содействие развитию рынка недвижимости, стимулировать строительство жилья, обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения. В этих целях в Российской Федерации с 2005 г. осуществляется национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" <1>, в котором реализация права граждан на жилище и соответственно жилищное строительство признаны ключевыми вопросами государственной политики.

<1> См.: Выступление Президента Российской Федерации В.В. Путина на встрече с членами Правительства РФ, руководством Федерального Собрания РФ и членами Президиума Государственного Совета РФ от 5 сентября 2005 г. // Российская газета. 2005. 7 сент.

Остановимся на понятии "инвестиции в жилищное строительство", для чего необходимо раскрыть понятие "инвестиции".

Сущность инвестиций определяет следующая экономическая формула: "Использование имущества (денег) для получения больших денег, для извлечения дохода или достижения прироста капитала" <2> (use of capital to create more money) <3>. Таким образом, экономическая сущность инвестиций состоит в том, что определенные имущественные активы направляются в доходную сферу, чем достигается экономический эффект - происходит их приращение. Соответственно и оценка инвестиций производится по такому показателю, как эффективность, - отношение результатов вложений к произведенным затратам, т.е. это получение большого результата при тех же или даже снижающихся объемах вложений.

<2> См.: Розенберг Джери М. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 173.
<3> См.: Dictionary of finance and investment terms. N.Y. P. 210. Цит. по: Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993. С. 76.

Причем указанное приращение сразу может и не быть выражено в денежном размере, но, в принципе, может быть к нему сведено. Например , при инвестировании средств в строительство объекта недвижимого имущества результатом инвестирования является сам объект, приращение же инвестиций может быть оценено как разница между вложенными инвестором средствами и рыночной ценой построенного для него объекта.

Юридическое содержание категории "инвестиции" состоит в законодательном закреплении того, что может быть инвестициями, в определении их сущности, сферы применения данного института, а также правовых форм их осуществления.

В советском законодательстве отсутствовала легальная дефиниция "инвестиции". В науке гражданского права эта категория долгое время связывалась с понятием договора подряда на капитальное строительство, особенностью которого была увязка выполнения обязательств по договору подряда с финансированием строительных работ <4>. Сам термин "инвестиции" рассматривался обычно в качестве синонима "капитальное строительство" или "капитальное вложение" <5>. Что примечательно, в западных странах, особенно в европейских государствах и США, под инвестициями обычно понимаются лишь финансовые инвестиции - вложения в ценные бумаги <6>.

<4> Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн. М.: БЕК, 1993. С. 143.
<5> См.: Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. М.: Юридическая литература, 1970. С. 4623.
<6> См.: Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995; Семилютина Н.Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного регулирования // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 31 - 33.

В современном российском законодательстве понятие "инвестиции" появилось 20 лет назад с принятием Верховным Советом СССР в декабре 1990 г. Основ законодательства об инвестиционной деятельности в СССР <7>. В них под инвестициями понимались все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой образовывалась прибыль (доход) или достигался социальный эффект. Устанавливалось, что инвестиции в воспроизводство основных фондов могли осуществляться в форме капитальных вложений (ст. 1). Чуть позже был принят Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <8>, в котором содержалось практически такое же определение инвестиций - денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (ст. 1).

<7> Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 51. Ст. 1109.
<8> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.

Спустя восемь лет по вопросу регулирования инвестиций в форме капитальных вложений был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <9>. В нем содержится базовое понятие инвестиций - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. А также самостоятельное определение капитальных вложений - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1) <10>.

<9> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
<10> В настоящее время Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" действует в части, не противоречащей Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме этого в Налоговом кодексе РФ существует понятие передачи имущества, носящей инвестиционный характер, - вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов. Согласно налоговому законодательству, такая передача имущества не носит характер реализации товаров, работ, услуг (п. 4 ч. 3 ст. 39).

Как видно, в качестве возможных инвестиций в законодательстве определяются следующие основные виды объектов гражданских прав:

1. вещи - недвижимые (здания, сооружения и пр.) и движимые (материалы, оборудование и пр.), включая деньги и ценные бумаги;
2. имущественные права (любые), включая право залога, права участия в товариществах и обществах, права требования по обязательствам и пр.;
3. неимущественные права, связанные с имущественными правами и имеющие денежную оценку: в первую очередь это права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальные права) <11>.

Капитальные вложения - это в первую очередь инвестирование в строительство любых объектов недвижимого имущества.

Важной частью юридического содержания инвестиций является цель инвестирования, ставящаяся инвестором, к достижению которой он стремится. Она обусловливается определенным субъективным гражданско-правовым интересом инвестора, состоящим в удовлетворении материальных потребностей. Наличие инвестиционной цели в действиях инвестора является существенным условием и может состоять как в получении прибыли от вложения, так и в достижении иного запланированного инвестором полезного эффекта, в чем и заключается инвестиционная потребность. Полезный эффект может быть как социальным, т.е. общезначимым, так и значимым, важным лишь для одного субъекта - инвестора или другого лица. Таким образом, инвестиционная цель состоит не просто во вложении имущества, а в получении через это определенного материального результата с меньшими затратами, в чем и проявляется экономическая сущность инвестиций.

В некоторых случаях мотивация деятельности инвестора может заключаться в стремлении получить объект недвижимости для собственных нужд, например для собственного использования, т.е. носить потребительский характер, однако это вовсе не входит в противоречие с сущностью инвестиционной деятельности и является одной из разновидностей последней. Вот почему нельзя согласиться с позицией некоторых авторов, озвученной в юридической литературе и встречающейся в правоприменительной деятельности, о противопоставлении инвестиционного (стремление получить прибыль) и потребительского характера (для собственного проживания) деятельности лиц при направлении средств в объекты жилищного строительства <12>. Инвестиционная цель, поставленная инвестором, может заключаться как в стремлении лица получить прибыль, так и в стремлении получить иной эффект, например в получении жилищного объекта для собственного проживания.

<12> См.: Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1-2. С. 53 - 61; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37; Скловский К.И. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1999. С. 56; Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. N 5. Сходную позицию в данном вопросе занимали и антимонопольные органы. См.: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160 "Об утверждении Разъяснений по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 09.01.1996)" // Российская газета. 1999. 14 января.

Осуществление инвестиционной деятельности сопряжено для инвестора с определенным риском, состоящим в возможности потери вложения или задержки получения экономического эффекта. Одной из причин этого является то, что инвестор нередко лишен возможности влиять на процесс использования вложенных им средств, осуществляемый третьими лицами. Как справедливо отмечает А.В. Майфат, "любые инвестиции, вложения в условиях свободного рынка являются рискованными, так как всегда существует вероятность того, что лицо, получившее средства, не сможет правильно распорядиться полученными средствами, растратит их и в результате инвестор потеряет вложенные им средства" <13>.

<13> Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США) // Государство и право. 1997. N 1. С. 85.

Инвестиционный риск сродни риску случайной гибели или случайного повреждения имущества, который в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник. Инвестиционный риск имеет некоторое сходство и с риском в предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Подводя итог, отметим, что категория инвестиций характеризуется следующими признаками: 1) это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права; 2) подлежащие вложению в объект какой-либо деятельности; 3) обладающие особой целью - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта; 4) это вложение сопряжено с определенным риском; 5) имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров.

Инвестиции можно классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от характера вложений их следует подразделить на финансовые - вложение капитала в покупку акций, облигаций, ценных бумаг и капитальные - вложение капитала в производственный основной капитал. Также можно выделить инновационные инвестиции - вложение в новые технологии с использованием результатов научно-технических достижений.

В зависимости от характера направленности инвестиции подразделяются на прямые (непосредственные вложения) и портфельные (вложения в ценные бумаги с целью их капитализации).

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные и публичные (государственные и муниципальные).

В зависимости от того, за счет каких источников осуществляется инвестирование, инвестиции можно классифицировать на две группы: инвестиции за счет собственных средств и инвестиции за счет привлеченных источников.

В зависимости от срока вложения инвестиции подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Инвестиции в жилищное строительство относятся к группе капитальных, прямых, долгосрочных инвестиций. Они могут относиться к любой форме собственности и осуществляться за счет любого источника.

Как уже отмечалось, имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс посредством совершения правовых действий. Иными словами, инвестициям присущи определенные правовые формы. Проанализируем основные правовые формы инвестиций в жилищное строительство.

1. Осуществление инвестором односторонних действий по строительству объекта своими силами и средствами, которые приводят к созданию нового объекта. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
2. Заключение различного рода гражданских договоров и (или) государственных контрактов между субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестиционные отношения в строительстве могут оформляться посредством заключения:

договора строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ);

договора простого товарищества (о совместной деятельности) (гл. 55 ГК РФ), в том случае, если объединяющиеся лица преследуют общую цель - строительство жилого дома и объединяют общие усилия для осуществления этого;

договора об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") <14>;

договоров об инвестировании в сфере строительства (как вида договора в узком смысле этого слова) (ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), заключенных до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" либо заключенных в силу п. 3 ст. 1 указанного Закона юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве.

1. Привлечение денежных средств граждан посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Данная система используется для обеспечения жильем военнослужащих (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <15>).

1. Участие граждан в организации потребительских кооперативов: жилищного, жилищного строительного кооператива либо жилищно-накопительного кооператива с целью приобретения права собственности на жилое помещение (главы 11, 12 ЖК РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <16>). При данной форме происходит объединение граждан путем внесения денежных вкладов (паев) на основе членства для строительства или приобретения жилья. По общему правилу гражданин становится собственником жилья с момента полной уплаты вклада (пая) <17>.

1. Ипотечное кредитование может предусматривать выдачу кредита под вложение в строящуюся жилую недвижимость с условием залога прав. Правовую основу ипотеки и ипотечного кредитования составляют: § 3 гл. 23 ГК РФ "Залог", Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" <18> и специальный Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" <19>, который регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

1. Организация паевых инвестиционных фондов недвижимости. Под таковым понимается обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <20>). Недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество могут входить только в состав активов акционерных инвестиционных фондов и активов закрытых паевых инвестиционных фондов.

Наиболее распространенной правовой формой инвестиций в жилищное строительство является заключение договоров участия в долевом строительстве. Остановимся на ней подробнее.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ участие в долевом строительстве представляет собой отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, возникающих на основании договоров участия в долевом строительстве.

Деятельность по участию в долевом строительстве обладает всеми признаками инвестиций. Такая точка зрения имеется в юридической литературе (А.В. Майфат, П.В. Сокол, С. Фокин и др.) <21>. Рассмотрим проявление приведенных выше признаков инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве.

<21> См.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 162 - 172; Сокол П.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный). М.: Деловой двор, 2008. С. 6 - 11; Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 34 - 35; Симонова С.В. К вопросу о правовых формах инвестирования в жилищное строительство // Правовые вопросы строительства. 2008. N 1. С. 24 - 26; Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 119.

1. Вкладываемые физическими и юридическими лицами средства относятся к категории имущества.
2. Средства вкладываются в строительство объектов недвижимости - жилых квартир, нежилых помещений в составе строящихся жилых домов или иных объектов недвижимости.
3. Участники долевого строительства преследуют цель получения права собственности на указанные объекты недвижимости, в чем и заключается эффект от вложений. Причем стоимость указанных объектов после ввода их в эксплуатацию, как правило, выше суммы вложений на их строительство, что позволяет говорить о доходе инвестора.
4. Вложение связано для участников долевого строительства с риском неосуществления строительства в указанные сроки (например, имеющиеся массовые нарушения сроков строительства в связи с мировым экономическим кризисом, негативно отразившимся в первую очередь на сфере строительства). У участников долевого строительства имеется даже риск потери вложенных средств, что наиболее убедительно подтверждается ситуациями с "обманутыми дольщиками".

В целях осуществления вложения между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. Он представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную соглашением цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) <22>.

<22> О характеристике договора см.: Сокол П.В. Указ. соч. С. 28 - 40.

А.В. Майфат, исследуя признаки инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве, отмечает, что важным признаком этого является то, что реализация инвестиций в этом случае поручена участником долевого строительств иному лицу - заказчику (застройщику) <23>.

<23> См.: Майфат А.В. Указ. соч. С. 166.

Хотя встречаются и другие мнения на этот счет - что долевое участие в строительстве не является инвестиционной деятельностью (О.Л. Капица, Е.Б. Козлова, Ю. Свирин и др.) <24>. И в первую очередь по той причине, что жилое помещение (квартира) объектом предпринимательской деятельности не является и цели извлечения прибыли физическое лицо обычно не преследует, поэтому граждане не могут являться инвесторами. Они в первую очередь - потребители. Помимо этого противниками признания деятельности по участию в долевом строительстве приводились и такие аргументы, что инвестиционная деятельность подразумевает еще и осуществление инвестором каких-либо практических действий по реализации инвестиций, при долевом участии в строительстве гражданин ни в чем подобном не участвует; инвестор должен обеспечивать целевое использование инвестиций, в то время как на практике гражданин-дольщик такой возможности лишен; правомочиями по владению, пользованию и распоряжению инвестициями гражданин не обладает, в то время как у инвестора они должны быть. Контраргументацией здесь является приведенный выше анализ понятий инвестиций и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

<24> См.: Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005. С. 63 - 65; Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77; Свирин Ю. Указ. соч. С. 36 - 37; см. также: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160.

Другие авторы (например, Н.В. Бунина) считают, что с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" можно говорить, что инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве являются двумя самостоятельными типами гражданско-правовых договоров. Хотя автор тут же оговаривается, что указанные договоры имеют большое число схожих характеристик <25>.

<25> См.: Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1. С. 14 - 18.

Однако автор не различает самостоятельных понятий: инвестиции (как сущности процесса) и инвестиционного договора - в узком смысле как вида договора и в широком смысле как характеристику многих договоров, которые соответствуют признакам инвестиций (или, как отмечает С.В. Симонова, отвечают признакам инвестиционного обязательства <26>). Действительно, законодатель признает договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, что является правильным, и принятое правовое регулирование имеет цель наиболее полно отвечать интересам всех участников деятельности, как застройщика, так и участника долевого строительства, с акцентом на большую защиту прав последнего как наиболее слабой стороны.

<26> См.: Симонова С.В. Указ. соч. С. 25.

Причем в законодательстве установлен исключительный приоритет договорной формы участия в долевом строительстве жилого помещения, когда участниками являются граждане, над другими договорными формами, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В целях наибольшей защиты прав инвестора (участника долевого строительства) - гражданина на него распространяется режим потребителя. Поэтому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4).

В завершение еще раз отметим, что инвестиционная и предпринимательская деятельности - это не тождественные понятия, инвестиционная цель не ограничивается рамками извлечения прибыли.

Инвестиционная деятельность в сфере строительства может опосредоваться через многие правовые формы как через совершаемые участниками действия, так и через заключаемые сделки. Наиболее распространенная правовая форма инвестиций в сфере строительства - договор участия в долевом строительстве, который является самостоятельным договорным видом. Однако по своей сущности он относится к сфере инвестиций и его следует относить к инвестиционным договорам (в широком смысле этого слова). Законодатель установил исключительный приоритет правового оформления отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство - заключение договора участия в долевом строительстве.

Библиографический список

1. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. изд. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995.
2. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1.
3. Гречишникова Е.И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. 2007. N 3.
4. Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993.
5. Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005.
6. Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2.
7. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1 - 2.