Создание тсж в строящемся доме. Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании. Правовая сторона вопроса

17.10.2012, Атос
Ответ по существу вопроса
Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации его в ФРС становится собственником обьекта недвижимости и получает все права собственника МКД.
Закон запретил создовать ТСЖ застройщику до сдачи дома в эксплуатацию, что в общем ничем не омрачило его жизни.

06.10.2012, Владимир У
Ответ по существу вопроса Читаем закон:
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Если до 2011 года действовала статья 139 ТСЖ:
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
то в настоящее время Статья 139. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ. Итак, ответ однозначно - НЕТ!
Более подробно Вы сможете прочитать по следующей ссылке - http://www.bpn.ru/publications/60731/
С уважением, Владимир У.

Особенности создания ТСЖ в доме-новостройке

В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

После регистрации права собственности собственники помещений имеют право провести общее собрание и самостоятельно определить способ управления домом (ТСЖ, УК или непосредственный способ управления.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п.1 статья 136 ЖК РФ).

Необходимо учесть, что при создании ТСЖ протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ и утверждении его устава подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (п.1.1 статья 136 ЖК РФ)

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.5 статья 136 ЖК РФ).

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 статья 135 ЖК РФ, п.2 статья 141 ЖК РФ). Если в ТСЖ состоит менее 50% голосов собственников, то такое ТСЖ не имеет права существовать и обязано само ликвидироваться. Это требования Жилищного кодекса.

ВАЖНО! Необходимо помнить, что должностными лицами и лицами, избираемыми в правление ТСЖ (члены правления, председатель, члены ревизионных комиссии, главный бухгалтер) не могут быть дисквалифицированные граждане, а также руководители исключенных из СРО или признанных банкротами строительных компаний (мораторий действует три года) а также не должны иметь судимость за умышленные преступления (даже снятые или погашенные).

Таким образом, получается, что создавать ТСЖ в строящихся домах начиная с момента вступления в силу Закона о внесении изменений в ЖК РФ нельзя. Очевидно, что после регистрации дольщиками права собственности на жилые помещения общее собрание собственников помещений вправе выбрать способ управления домом в общеустановленном порядке. Созданные же в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 комментируемого Закона).

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Госдума приняла в пятницу в третьем чтении законопроект, согласно которому запрещается организовывать товарищества собственников жилья (ТСЖ) в строящихся зданиях, чтобы прекратить многочисленные случаи мошенничества в этой сфере, а жилкомиссии будут проверять обоснованность создания ТСЖ.

Законопроект, внесенный в Госдуму группой депутатов, был принят в первом чтении в середине ноября 2010 года. После длительного обсуждения и согласования поправок ко второму чтению в начале апреля документ, наконец, прошел и его.

В результате, депутаты законодательно запретили создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях. До момента, когда собственники помещений во вновь построенных домах смогут выбрать способ управления домом, оно будет осуществляться компанией, которая выиграла организованный муниципалитетом открытый конкурс.

Также предлагается, чтобы при принятии решений о создании, реорганизации и ликвидации товарищества собственники помещений в многоквартирном доме собственноручно подписывали решения, которые будут направлены в органы регистрации юридических лиц.

"Таким образом, будет существенно снижен риск фальсификаций при создании товариществ собственников жилья", - считает глава профильного комитета по законодательству Павел Крашенинников.

Кроме того, расширяется компетенция жилкомиссий - органов исполнительной власти субъектов РФ, которые контролируют использование и сохранность жилищного фонда. В частности, такие комиссии наделяются правом проверять обоснованность создания ТСЖ и соответствие их уставов действующему законодательству. Также они смогут принимать решения о составе ТСЖ и избирать их руководящие органы.

"Так что у собственников помещений отпадает необходимость по поводу любого спора запускать продолжительную и недешевую судебную процедуру", - пояснил депутат.

До 1 марта 2013 года жилкомиссии должны будут проверить законность создания всех существующих на момент принятия закона ТСЖ и избрания управляющих компаний. В дальнейшем они будут контролировать процесс создания новых товариществ.

Законопроект значительно упрощает процедуру выхода из состава уже созданных ТСЖ, объединяющих несколько многоквартирных домов. Для решения о выходе одного или нескольких домов из такого товарищества достаточно решения собственников жилья в этом доме или домах, а не всего "многодомного" ТСЖ, как это было ранее.

Документ также существенно повышает прозрачность решений, принимаемых руководством ТСЖ и управляющими компаниями на основе положения об обязательном предоставлении информации об их деятельности в соответствии с утвержденным правительством РФ стандартом информации.

"Что касается создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, то этот вопрос вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно", - отметил Крашенинников.

Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома (так называемых домовых комитетов). Такой подход не уменьшает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и при этом упрощает на практике решение вопросов по управлению многоквартирным домом, таких, как оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений. Кроме того, допускается возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию.

"Со дня вступления в силу Жилищного кодекса прошло шесть лет. За это время на основе осуществлявшегося комитетом мониторинга накоплена богатая практика правоприменения жилищного законодательства, выявлены его "узкие места", - отметил Крашенинников.

Он убежден, что принятие законопроекта существенно укрепит права граждан при управлении их имуществом в многоквартирных домах, усилит ответственность и повысит прозрачность деятельности управляющих кампаний и ТСЖ, позволит снизить издержки, повысит эффективность управления многоквартирными домами и "положит конец многочисленным махинациям в сфере коммунальных услуг".

Документ вносит поправки в Жилищный кодекс РФ и в ряд российских законодательных актов.

Здравствуйте!
Вкратце ситуация следующая. Новостройка в Подмосковье, ТСЖ создано застройщиком на этапе строительства, включает 5 корпусов (2 из которых еще не достроены), устав типовой, для эксплуатация нанята застройщиком нанята "знакомая" УК. Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов), банковского счета нет, никаких документов по дому не передано. УК берет платежи в 4500 рублей (2 т.р. – содержание и ремонт, 2 т.р. - отопление, 500 р. - вода). Уборка подъездов не производится вообще, плата за мусоропроводы взимается – содержание его не осуществляется, на общих балконах - лежат горы строительного и бытового мусора (свинство самих жильцов), но это УК не убирается месяцами. УК говорит, что у нее нет денег, так как дом новостройка, многие не платят ком.платежи, в итоге у нас, жильцов, долг перед УК в 3 млн. Вода горячая идет с перебоями, прошел слух, что при проектировании/строительстве произошла ошибка, было доп.техническое решение проектной организации, но проблема не устранена. УК винит жильцов, что многие нанимали не профессионалов - в итоге нарушили работу водоснабжения. Денег у нового правления нет ни копейки, помещений и оргтехники тоже не предусмотрено. Большинству жильцов наплевать на ситуацию вокруг, особенно, если в их квартире все в порядке, поэтому в ТСЖ из 916 квартир состоит только около 100, остальные площади в ТСЖ - застройщик. Помогите разобраться в ситуации и наметить план действий для выхода из сложившейся ситуации. Откуда взять денег на строительную экспертизу дома и финансовую проверку документов УК и где найти профессианалов в этой сфере – предложений масса? Нужно ли менять устав? Как и когда можно включить в ком. Платежи строку "содержание ТСЖ", ведь без этого мы даже не сможем созвать общее собрание – нужно напечать уведомления, разослать их заказными письмами и т.п.? Нужно ли ТСЖ на данный момент оформлять банковский счет, чтобы регулировать ситуацию с неплательщиками и долгами ТСЖ, или сначала нужно разобраться с финансовыми документами? Какие документы (проектная) документация на дом, что еще?!) и у кого нужно потребовать (застройщик, УК, БТИ) в официальном порядке для организации деятельности ТСЖ? Может быть пора обращаться в суд/прокуратуру, пока не истекла гарантия на дом (имеются ввиду проблемы с водой, может еще какие есть ошибки при строительстве, о которых мы пока не знаем)? Так как нужна общая консультация, не могу определиться, к кому конкретно идти с вопросами. Чтобы прийти к вам на консультацию нужно быть членом ассоциации? Ваши консультации платные? Извините за сумбурное письмо. Просто документов прочитано много, а как конкретно поступить в данной ситуации не понятно. Заранее спасибо за любую информацию.

Согласно ЖК РФ, собственники самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом, причем ст. 161 ЖК РФ вменяет это даже в обязанность собственникам определиться с одним из способов управления домом на общем собрании, и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Изначально в Вашем многоквартирном доме ТСЖ, судя по Вашему рассказу, было создано неправомерным образом, поскольку создавать ТСЖ в строящихся домах имеют право только будущие собственники помещений. Хотя на практике, к сожалению, случаи «навязывания» застройщиком своего способа управления многоквартирным домом, участились.

В Вашей ситуации можно создать инициативную группу из числа собственников помещений (не менее трёх собственников) с целью оспаривания протокола общего собрания будущих собственников дома, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Собрание инициативной группы необходимо оформить протоколом. Председатель инициативной группы или иное уполномоченное им лицо запрашивает Выписку из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц). Из Выписки станет понятно, кто из собственников Вашего дома является членами правления, кто председатель правления и т.д. Также следует направить запросы в Управу своего района с просьбой предоставить документы, подтверждающие соблюдение процедуры государственной регистрации ТСЖ в строящемся многоквартирном доме при его создании. Такими документами являются: повестка дня - («о создании в строящемся многоквартирном доме ТСЖ»); уведомление о проведении общего собрания; бланки решений в отношении лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в Вашем доме; реестр таких лиц; Устав ТСЖ. Не забывайте о том, что на копии поданного запроса необходимо поставить отметку о принятии документа канцелярией (приемной) Управы района, с подписью принимающего лица, расшифровкой его фамилии и датой принятия.

Одновременно можно направить запросы в ОВД своего района, прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет правомерного создания ТСЖ в Вашем доме.

С нашей точки зрения, гораздо проще создать новое ТСЖ, так сказать, начать с чистого листа. Ликвидация ТСЖ позволит отмежеваться от незаконных действий прежних органов правления ТСЖ.

К сожалению, из Вашего вопроса непонятно, каким образом были «переданы рычаги управления в руки жильцов».

Согласно жилищного законодательства РФ, ТСЖ совсем необязательно заключать договор с управляющей компанией. Однако, в большей степени здесь все зависит от активности Вашего дома. Если дом активен, то необходимость в привлечении управляющей компании к обслуживанию Вашего дома, отпадает. Если же жители инертны, то здесь возможны 2 варианта: либо нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом (управляющий), либо заключается договор с управляющей компанией. При этом Правление, его председатель и ревизионная комиссия как обязательные органы ТСЖ, должны быть избраны.

Предположим, что на общем собрании были приняты решения об избрании нового председателя из нового состава членов Правления, а также ревизионная комиссия. Если возникают проблемы с передачей документации на дом, необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Если результат отрицательный, придется обратиться в суд с целью подачи искового заявления о принудительном изъятии документации на дом.

Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ. Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.

Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, в том числе, и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа.

В том случае, если документацию по каким-либо причинам не передают ТСЖ, то целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.

Согласно действующего законодательства РФ, инструкция является технической документацией на многоквартирный дом. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества. В инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика, но только для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

Не забудьте о том, что при передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Как правило, акт составляется в свободной форме.

Согласно Жилищного кодекса РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Основным регламентирующим финансовым документом ТСЖ является смета, или как ее еще называют, финансовый план. Правление ТСЖ обязано составлять смету ежегодно. Утверждается смета на общем собрании ТСЖ.

Смета должна отражать все расходы ТСЖ в течение года, связанные с содержание, обслуживанием, текущим, капитальным ремонтом общего имущества дома. В силу некоммерческого характера деятельности ТСЖ, средства ТСЖ состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер. Как было сказано выше, смета ТСЖ утверждается на общем собрании ТСЖ и может содержать раздел «Административно-управленческие расходы», включающие заработную плату, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы, канцелярские и почтовые расходы и др.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниями приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.