Можно ли поменять объект залога по ипотеке. Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и как это сделать. Условия получения согласия банка

Ипотечный кредит — это самый большой банковский займ. А если говорить об ипотеке в Москве, то сумма таковой действительно впечатляет.

В результате чего, срок погашения ипотечного кредита может составлять 10 лет и более. Поэтому возникает вполне резонный вопрос: а можно ли заменить предмет залога в ипотеке? Ведь ситуации могут быть разные, и для них должно иметься разумное решение.

Как поменять залог при ипотеке?

Согласно законодательству, чтобы это сделать, необходимо просто добиться согласие залогодержателя. В данном случае, таковым является банк. Поэтому, если залогом вашей ипотеки является приобретенная за средства банка квартира в Москве, то вы всегда можете оформить это жилье на себя, предоставив кредитору другой залог, например, жилье, полученное в наследство.

Но для этого, таковое жилье должно быть оформлено должным образом. Ведь чтобы квартира стала залогом необходимо:

• Произвести
• Получить страховой полис
• Обзавестись согласием других собственников жилья (если таковые есть)
• Провести

При этом все данные процедуры необходимо согласовывать с банком. В частности, банковские сотрудники должны определить соответствует ли новый залог прежнему по своей стоимости.

Стоит отметить, что весь этот процесс будет сопровождаться временными и финансовыми затратами. Поэтому для замены залога в такой ситуации необходимы весомые основания.

Ситуации, когда смена залога имеет смысл

Первой таковой ситуацией является необходимость оформить право собственности на приобретенное в кредит жилье. До тех пор, пока оно является залогом в банке, вы не сможете быть его полноправным владельцем. А после смены залога, даже не до конца оплаченное жилье уже может стать вашим.

Также, залог приходится менять и в силу сложившихся неблагоприятных обстоятельств. Если вы в качестве залога используете не приобретенную в кредит квартиру, а другое жилье, и вы лишились права собственности на таковую недвижимость, то предмет залога, конечно же, придется изменить. То же самое касается и случая, когда заложенная квартира получила повреждения или же серьезно потеряла в стоимости.

Кроме прочего, можно не просто изменить, но и . Если вы взяли слишком дорогостоящую квартиру в ипотеку, то вы имеете возможность продать ее. Но при этом сумма оставшегося по ипотеке долга должна быть выплачена сразу, чтобы кредит был погашен. Оставшуюся стоимость недвижимости вы имеете возможность получить от своего покупателя тогда, когда вам будет необходимо, и приобрести за эти средства более дешевое жилье.

Но при всем при этом придется тесно сотрудничать с банком. Ведь если кредитная организация не будет видеть в смене залога выгоды, то она не пойдет вам на встречу. Поэтому вам придется учитывать не только свои, но еще и банковские интересы.

Новый залог. Кредит тот же, квартира - другая

Ипотечный кредит - забота как минимум на десяток лет. Но до конца выплаты долга может возникнуть желание поменять квартиру на новую. Смена предмета залога - процедура юридически возможная, но практически трудновыполнимая.

Сотрудница одного из московских банков купила однокомнатную квартиру по ипотеке еще до кризиса. В целом она была ею довольна. Но в 2009 г., когда кризис уже подтопил цены на жилье, женщина обнаружила, что у того же застройщика в том же районе по цене ее однокомнатной квартиры продают уже вполне приличные двушки. Разумеется, она задумалась о том, что хорошо было бы продать свое жилье и обзавестись за эту сумму большим по площади. Насколько это возможно?

Срок ипотечного договора довольно длительный. По статистике, сегодня большинство кредитов выдают на 10–20 лет. Правда, средний срок реального возврата долга меньше - пять - семь лет. Но в любом случае за этот период в жизни человека может произойти много перемен: например, в составе семьи, доходе, потребностях, предпочтениях. Иногда заемщик переезжает в другой город. В конце концов, он может найти жилье, которое ему понравится больше. Как действовать в подобных ситуациях? Первый путь - продажа квартиры с согласия банка и покупка новой.

Используя этот вариант, заемщик ищет покупателя недвижимости, находящейся в залоге у банка. Затем подписывают договор купли-продажи, и покупатель оплачивает продавцу-заемщику денежные средства в размере остатка задолженности по кредиту до перехода права собственности, а разницу - после. В таком случае на государственную регистрацию подают следующие документы: заявление от банка о прекращении записи об ипотеке в связи с прекращением обязательств; закладную (при ее наличии) с отметкой о прекращении обязательств и договор купли-продажи недвижимости. Одновременно с продажей жилья заемщик покупает другой объект и получает новый кредит на его приобретение.

Путь вполне реальный, но отягощенный рядом обстоятельств, главное из которых - время. Так, сейчас рынок не самый активный, и не каждую квартиру легко продать в короткие сроки.

Другой вариант - смена объекта залога. Теоретически это доступно заемщику любого банка. «Процедура предусмотрена изначально и закреплена на законодательном уровне. Отказ кредитора-залогодержателя может быть обусловлен исключительно индивидуальными обстоятельствами (ненадлежащее поведение заемщика, плохая платежная дисциплина, не соответствующий требованиям банка новый предмет залога и т. п.). Такая услуга не является отдельной или специфической, ею можно воспользоваться каждому при согласовании с текущим кредитором», - говорит генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. Однако в действительности отнюдь не все кредиторы готовы к подобным метаморфозам. «Если клиент хочет сделать замену залога, то в теории это выполнимо, исходя из норм российского права в целом. Но в Городском ипотечном банке такой возможности нет, и вряд ли эта практика широко распространена», - считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Справка

Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РФ, гл. 23, ст. 345

Как неофициально рассказала сотрудница одного из банков, проблема в том, что это поле очень сложное из-за юридических нюансов предмета залога. По ее словам, многие кредиторы хотели бы ввести такую услугу, ведь речь идет о дополнительных активах и высококатегорийных заемщиках, но банкам не удается разработать схему, которая была бы относительно надежной и простой.

Тем не менее сегодня такая возможность уже есть у клиентов Райффайзенбанка, РосЕвроБанка, Банка Москвы и некоторых других. Причем, как отмечают в Райффайзенбанке, ситуация, когда заемщик в период действия кредитного обязательства захотел сменить объект обеспечения, не является редкостью.

В РосЕвроБанке, напротив, говорят, что такие случаи встречаются довольно редко. Однако практика все-таки существует: сейчас проведено уже шесть подобных сделок.

Для заемщика главная трудность состоит в том, что на момент планируемой смены объекта залога новое жилье должно уже находиться в его собственности. То есть ему следует сначала купить квартиру без привлечения кредитных средств банка, и только затем он может переоформить на нее залог. Это удобно для тех, кто тем или иным путем получил еще одно жилье (наследство, дарение и т. п.) либо может занять где-то требуемую для покупки сумму на несколько месяцев.

Сама процедура довольно проста. Она предусматривает все стандартные этапы обычного получения ипотечного кредита. Сначала заемщик собирает для банка документы на предоставляемую в залог недвижимость, а кредитор оценивает возможность принятия в залог данного объекта. Процесс проверки нового предмета залога включает в себя рассмотрение необходимого пакета документов, оценку объекта, проверку на соответствие требованиям банка, в том числе по соотношению стоимости нового объекта обеспечения к остатку ссудной задолженности. Новый объект также согласовывают со страховой компанией для возможности принятия его на страхование. «Далее банк с заемщиком подписывают договор ипотеки и регистрируют его в органах государственной регистрации. После того как зарегистрирована ипотека на новый объект недвижимости, подается совместное заявление от заемщика и банка о снятии обременения (ипотеки) с ранее заложенного объекта недвижимости», - рассказывает заместитель начальника управления розничного кредитования РосЕвроБанка Анастасия Мангилева.

Таким образом, сама схема абсолютно безопасна как для банка, так и для заемщика. У кредитора не возникает никакого промежутка, во время которого кредит остается необеспеченным. «Риски для банка при проведении данной операции сведены к минимуму, так как сначала регистрируют залог на новый объект обеспечения и только по факту предоставления подтверждающих документов осуществляют процедуру погашения регистрационной записи о залоге на текущий объект», - комментирует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. Заемщику это позволяет не остаться без квартиры в период оформления ипотеки на новое жилье и не упустить выбранный вариант.

Главный недостаток подобной схемы кроется в том, что ей сопутствуют довольно крупные траты со стороны заемщика. По сути, он несет почти то же бремя расходов, что и при первичном оформлении кредита. В первую очередь это суммы, выплачиваемые за оценку предлагаемой в залог квартиры, которые в Москве ориентировочно составляют 5–10 тыс. руб. (для загородной недвижимости оценку осуществляют индивидуально). Также, скорее всего, ему придется платить комиссионные банку. Так, комиссия Райффайзенбанка за смену предмета залога согласно действующим тарифам составляет 15 тыс. руб.

Дополнительно у заемщика возникнут траты, связанные с заключением нового страхового договора, нотариальным сопровождением и регистрацией всех изменений в кредитно-обеспечительной документации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Например, в Москве дополнительные траты в целом могут составить 20–30 тыс. руб.», - говорит А. Степаненко.

В целом подобная услуга доступна любому заемщику. Однако, как напоминают в Райффайзенбанке, при наличии просроченных обязательств или их нарушении заемщику в его просьбе будет отказано.

К сведению
По условиям кредитного договора, заключенного с ВТБ24, заемщик имеет право обратиться в банк с заявлением о замене обеспечения по ипотечному кредиту. Заменить предмет залога возможно лишь равноценной недвижимостью, уже находящейся в собственности заемщика. В случае если заемщику нужно поменять предмет залога на квартиру большей площади, провести эту процедуру с сохранением действующего ипотечного кредита не представляется возможным.

Как правило, россияне берут кредит на срок в среднем равный 15 годам. Это довольно длительный период времени, за который поменяется не только экономическая ситуация, но и жизнь заемщика, например, увеличившийся доход позволит улучшить жилищные условия. Но как быть, если возможность купить более привлекательное жилье появилась, а кредит под залог покупаемой недвижимости уже взят и выплачивается несколько лет? Возможна ли ?

По российскому законодательству, замена залога, полученного банком по договору об ипотечном кредитовании, разрешена, но при одном условии – если залогодержатель, то есть банк, даст на это официальное согласие. Данный пункт регламентируется 345 статьей ГК РФ. Таким образом, правовых преград для замены залога нет, однако этот процесс имеет ряд своих особенностей. «Изменение залога – это весьма накладная с точки зрения финансов процедура, - говорит специалисты юридического отдела ГК «МИЦ». – Затраты будут не только денежные, но временные, ведь смена залога предполагает осуществление всех тех операций, которые уже были проведены при оформлении первого залога - оценка недвижимости, получение страхового полиса, нотариальное заверение документов и многое другое. Но в самом начале пути, вы потратите немало времени на переговоры с банком».

Но, несмотря на имеющиеся сложности, смена замена залога довольно часто встречается на нашем рынке недвижимости. Часто такое происходит после получения заемщиком в наследство другого имущества, которое он предоставляет банку в залог. А купленную по ипотечному кредитованию квартиру после этого может оформить на правах собственности.

Существуют и другие причины для смены залогового имущества. Например, можно продать ипотечную квартиру (но с разрешения банка), а на вырученные деньги, добавив другую сумму, купить другое жилье и отдать его в качестве залога. Главное преимущество такой схемы в том, что не нужно ждать окончания периода кредитования и завершения всех выплат. Для того, чтобы осуществить данную схему, необходимо найти человека, готового купить залоговую квартиру, и представить его банковским работникам. После того, как те убедятся в его кредитоспособности, он может выкупить имущество у банка и первого заемщика на тех условиях, какие ему позволяют имеющиеся финансы.

Бывают ситуации, когда замена залога - вынужденная мера. Согласно договорам об ипотечном кредитовании, необходимость замены залогового имущества может возникнуть по целому ряду причин – при повреждении первоначального залога, при его разрушении, и в том случае, если заемщик оказывается лишенным права собственности на заложенную недвижимость.

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

Оформление ипотеки предполагает предоставление залоговой недвижимости . На жильё накладывается обременение, ограничивающее операции с жилплощадью. Одним из вариантов снятия обременения является перенос ипотеки Сбербанка на другую квартиру. Это непростая процедура, требующая одобрения кредитного комитета.

Замена залогового обеспечения проводится по разным причинам. Кто-то хочет оформить квартиру в собственность. Другие меняют залоговое имущество вследствие чрезвычайных событий (пожар, залив, обрушение строительных конструкций и др.), которые привели к разрушению или порче квартиры. Для осуществления операций с заложенным имуществом требуется разрешение Сбербанка. Если кредитная организация одобрит заявление, то клиенту следует поступить следующим образом:

1. Получить письменное согласие других владельцев помещения (если таковые имеются);
2. Произвести оценку нового залога;
3. Оформить полис страхования залоговой недвижимости;
4. Заключить новое ипотечное соглашение.

Все действия, касающиеся смены залога, должны быть согласованы со Сбербанком (согласно ст. 345 ГК РФ). Новый залог должен соответствовать старому по своей стоимости. Перенос ипотеки связан со значительными финансовыми издержками. Клиенту придётся платить нотариусам, страховщикам и оценщикам. Перезаключение договора займа и перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру потребует оплаты комиссионного вознаграждения в пользу финансовой организации.

В качестве залога банк принимает:

• Таунхаус;
• Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
• Квартира в многоэтажном здании;
• Объекты нежилого фонда;
• Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Как обменять квартиру если она в ипотеке